Kaufen vs. Mieten: Vorteile und Nachteile des Eigenheims 🏡⚖️
Das eigene Haus ist für viele Menschen ein Traum, der auch als gutes Investment angesehen wird. Ist das aber wirklich so? Wir schauen uns heute die verschiedenen Vorteile und Nachteile des Eigenheims genauer an.
Vorteile des Eigenheims
Steuervorteile
Als Eigenheimbesitzer (in der Schweiz) kannst du die Zinsen deiner Hypothek von deinen steuerbaren Einkünften abziehen. Dadurch zahlst du eventuell weniger Einkommensteuern. Zudem bietet das Steuersystem die Möglichkeit, Kosten für Instandhaltung und Renovierungen steuerlich geltend zu machen.
Diese Regelungen können besonders bei höheren Hypothekenschulden oder umfangreichen Renovierungsarbeiten eine bedeutende finanzielle Erleichterung für dich darstellen. Wichtig ist hierbei jedoch den bei den Nachteilen aufgeführten Punkt «Eigenmietwert» zu beachten.
Zwangssparen
Wenn du dir eine Immobilie mit Hilfe eines Darlehens kaufst, wirst du quasi zum Sparen gezwungen, weil du das Darlehen ja zurückzahlen musst. Genau das ist einer der Gründe, warum Leute, die ihr eigenes Zuhause besitzen, oft ein grösseres Vermögen anhäufen als die, die mieten. Und interessanterweise liegt es nicht unbedingt an der Rendite, wie du später noch sehen wirst.
Gestaltungsfreiheit
Im Gegensatz zu Mietobjekten bietet dir dein eigenes Haus die Möglichkeit, Umbauten und Erweiterungen vorzunehmen.
Nachteile des Eigenheimbesitzes
Obwohl der Besitz eines Eigenheims einige Vorteile mit sich bringt, gibt es auch Nachteile, die du berücksichtigen solltest. Diese umfassen laufende Kosten, Instandhaltungsaufgaben, eine geringere Flexibilität, eine niedrigere Rendite usw.
Eigenmietwert
Der Eigenmietwert (Schweiz) basiert auf der Annahme, dass das Wohnen im Eigenheim einem fiktiven Mietwert entspricht, der als Einkommen besteuert wird. Mit anderen Worten: Als Eigenheimbesitzer zahlst du Steuern auf den Betrag, den du theoretisch, als Mieteinnahmen erzielen könntest, wenn du dein Eigenheim vermieten würdest, anstatt selbst darin zu wohnen.
Der Eigenmietwert berücksichtigt Faktoren wie Standort, Grösse und Zustand der Immobilie. Obwohl diese Steuerpflicht eine finanzielle Belastung ist, ermöglicht sie dir als Hausbesitzer gleichzeitig, bestimmte Kosten von den Steuern abzusetzen. Dazu gehören die oben erwähnten Hypothekarzinsen und Renovierungsaufwendungen.
Laufende Kosten
Abgesehen von der Hypothek fallen für Eigenheimbesitzer regelmässig verschiedene laufende Kosten an. Diese Kosten müssen Mieter zwar auch direkt oder indirekt zahlen, jedoch sind diese oft deutlich niedriger, da ein Mietobjekt in der Regel kleiner ist als ein Eigenheim.
Instandhaltung und Reparaturen
Im Laufe der Zeit müssen Eigenheimbesitzer Zeit (und Geld) in die Wartung und Reparatur ihrer Immobilie investieren. Dies kann besonders belastend sein, wenn unerwartete Probleme wie Dachschäden oder Heizungsausfälle auftreten, die nervenaufreibend sein können.
Niedrigere Rendite
Im Zeitraum zwischen 1970 und 2018 (49 Jahre) lag die durchschnittliche reale Rendite von Wohnimmobilien (also unter Berücksichtigung der Inflation) bei 0,9 % pro Jahr in der Schweiz. In Deutschland sogar nur bei 0,2 %. Eine Mischung aus Deutschland, Schweiz, Österreich, Niederlande, Frankreich, Italien, Spanien, Grossbritannien, Schweden, USA, Australien, Japan, Südafrika kommt immerhin auf eine jährliche durchschnittliche reale Rendite von 1,4 %. Quelle: Gerd Kommer
Andere Anlageklassen weisen dagegen deutlich bessere Renditen auf als Wohnimmobilien. Im Zeitraum zwischen 1969 und 2022, also über 54 Jahre, erreichte der Schweizer Aktienmarkt eine jährliche Rendite von 7,8 % vor Inflation. Wenn man die durchschnittliche Inflation von etwa 2,0 % abzieht, ergibt sich immer noch eine beachtliche durchschnittliche Rendite von 5,8 %. Quelle: LUKB
Reale Renditen im Vergleich
| Aktien (global) | Wohnimmobilien (global) | Langfristige Staatsanleihen (global) | «Risikofreie»Rendite / Geldmarkt | Gold | Rohstoffe | |
| Reale jährliche Rendite | 5,0 % | 2,4 % | 2,0 % | 0,8 % | 0,6 % | 0,3 % |
Weniger Flexibilität
Der Besitz eines Eigenheims kann auch deine finanzielle und örtliche Flexibilität einschränken. Nehmen wir an, du erhältst ein grossartiges Jobangebot, jedoch ist ein tägliches Pendeln aufgrund der Entfernung nicht möglich. Ein Umzug steht also an, der als Mieter relativ schnell und einfach vonstatten geht.
Als Eigeheimbesitzer wird das Ganze jedoch mühsamer werden. Oft bleiben in einem solchen Fall nur zwei Optionen: vermieten oder verkaufen. Beides kann jedoch eine längere Zeit in Anspruch nehmen und Nerven kosten. Darüber hinaus besteht das Risiko eines finanziellen Verlusts, insbesondere wenn die Immobilienpreise gerade tief sind.
Langfristige finanzielle Verpflichtung
Der Kauf eines Eigenheims ist in der Regel mit der Aufnahme einer Hypothek verbunden, die über einen langen Zeitraum zurückgezahlt wird – oft über mehrere Jahrzehnte. Diese langfristige finanzielle Verpflichtung erfordert eine kontinuierliche Zahlungsbereitschaft und eine stabile finanzielle Situation auch über die Zeit der Erwerbstätigkeit hinaus.
Hinweis: Oft haben Eigenheimbesitzer in der Schweiz zwei Hypotheken, von denen nur eine getilgt wird.
Eingeschränkte Liquidität
Im Gegensatz zu liquiden Mitteln auf einem Spar- oder Anlagekonto ist das in einem Eigenheim gebundene Kapital nicht sofort zugänglich. Der Verkauf einer Immobilie kann, abhängig von der Marktlage, ein langwieriger Prozess sein. Dies bedeutet, dass Eigenheimbesitzer nicht schnell auf das in ihrem Haus investierte Kapital zugreifen können.
In finanziellen Notfällen kann die eingeschränkte Liquidität zu einem Problem werden. Eigenheimbesitzer haben oft nicht die gleiche Flexibilität wie Personen, die ihr Vermögen in leichter zugänglichen Anlageformen halten, um schnell auf erforderliches Kapital zuzugreifen.
Fazit
Eigenheime bieten Vorteile durch Zwangssparen und Gestaltungsfreiheit, aber vor allem das Gefühl ein eigenes Heim zu besitzen. Jedoch gibt es auch Nachteile. Ein Eigenheim bringt eine schlechtere Flexibilität sowie eine deutlich geringere Rendite als andere Anlageklassen mit sich. Als Mieter kann man beispielsweise stärker in Aktien investieren, was für den Vermögensaufbau besser wäre. Schlussendlich muss jedoch jeder für sich selbst entscheiden, was das richtige ist.
Seit 2016 lebe ich in der Schweiz zusammen mit meiner Schweizer Partnerin. Beruflich bin ich in der Pharmaindustrie bei einem grossen internationalen Unternehmen in Schaffhausen gestartet. Seit 2019 betreibe ich diesen Blog und den gleichnamigen YouTube-Kanal.
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